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2024-08-27 10:18:29
文章来源: 北京冠领律师事务所
办案公告:由北京冠领律师事务所主任周旭亮、执行主任任战敏督导,梁爱华律师代理的广东广州商品房买卖合同纠纷案,经由广州仲裁委员会审理,作出《裁决书》,裁决申请人与被申请人(委托人)签订的《商品房买卖合同》解除,申请人向被申请人返还房款12.2万元,并减免了被申请人近半违约责任。
2021年1月,杜新枝(化名)与广州某房地产公司签订了《商品房买卖合同》,认购了一套价值40.2万元的房屋,并支付了12.2万元首付款。杜新枝随后与一家贷款顾问公司签订了《按揭代理协议》,委托其向银行办理贷款,但由于当地政策变化,银行在审批贷款时严查房屋首付款来源,导致杜新枝的贷款申请未通过。
2023年3月,房地产公司向杜新枝送达《催款通知函》,表示因他未能按约支付28万元剩余购房款,至今已经产生8万元滞纳金,故要求他立即履行付款义务并缴纳逾期付款违约金。
杜新枝认为他并不是故意违约,能否获得银行按揭贷款不是他所能控制的,在未能办理按揭手续时,《商品房买卖合同》中关于支付剩余房款的相关约定应当认定无效,自然也无需支付因此产生的违约金。
双方经多番协商后始终无法达成一致。2023年11月,房地产公司按照双方关于争议解决方式的约定,向广州仲裁委员会申请商事仲裁,要求解除《商品房买卖合同》,并要求杜新枝支付违约金。接到仲裁通知书后,杜新枝来到北京冠领(广州)律师事务所,希望委托律师帮助他减轻违约责任。冠领律所经过研判接受了委托,委派梁爱华律师代理此案。
冠领律师深入分析案情后,代理杜新枝出庭发表答辩意见指出:违约金的性质是以补偿损失为主,以惩罚性为辅。根据《民法典》第五百八十五条规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减免。本案中,房地产公司并未提交证据,证明其因杜新枝的违约导致了具体损失,且杜新枝未能办妥按揭手续,确实受到银行贷款政策的影响,因此房地产公司主张的违约金过高,恳请仲裁委综合合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素予以减轻。
冠领律师接着向仲裁委提起反请求,要求房地产公司在《商品房买卖合同》解除后,向杜新枝返还已付房款。冠领律师提出:虽然《商品房买卖合同》是因杜新枝的违约而被解除,但在杜新枝承担违约责任后,房地产公司理应将房款返还给他。
仲裁委经审理后采纳了冠领律师的意见,于2024年8月作出裁决:杜新枝与房地产公司签订的《商品房买卖合同》解除,房地产公司向杜新枝返还房款12.2万元,杜新枝向房地产公司支付违约金4万元。
由于银行贷款原因导致买房人无法履行合同的,可以优先考虑适用“情势变更”原则解除合同。如双方已约定贷款不成的处理方法,则可以请求人民法院适当减少违约金数额。买房人可以从守约方的损失(比如房价涨跌情况)、合同的履约情况(比如双方或一方的义务是基本履行完毕还是刚开始履行)、当事人的过错程度(比如违约方或守约方是否有过错)、预期利益(比如守约方的间接损失或者是否丧失了其它机会)等几方面尝试说服法官,以求降低违约金数额。
撰稿人:谷楠
审稿人:张冠彬
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