2023年4月10日，北京冠领（上海）律师事务所律师代理的一起上海静安房屋租赁合同纠纷案迎来胜诉消息。法院在查明事实的基础上，采纳了冠领律师的代理意见，判决原告韩女士与被告黄先生之间的租赁合同于2022年2月20日解除，黄先生限期向韩女士支付租金、占有使用费15余万元，韩女士已收取的押金7500元，不予返还。

　　2019年1月3日，韩女士与黄先生签订《上海市租赁合同》，约定黄先生以每月7500元承租韩女士的房屋，押一付三，押金7500元，租金为2019年2月22日至2024年2月21日。合同签订后，韩女士按约交付房屋，黄先生也支付了首期租金及押金。

　　3个月后，黄先生没有按时支付房租。在催讨过程中，韩女士了解到黄先生承租房屋后，对房屋进行了装修，并将房屋转租给他人，她虽心中不快，但因需要到国外出差，没有时间再寻租客，所以没有提出异议。左催右催之下，黄先生终于交上了租金，韩女士随即出国。然而，到了下一季度，黄先生仍未按时履约。2020年11月22日后，黄先生再未交过租金，甚至失联。韩女士身在国外，鞭长莫及，韩女士的丈夫性格温和，总寄希望于黄先生能主动配合支付租金，期间仅向黄先生发送短信称逾期支付租金将收回房屋。

　　2022年7月，韩女士回国，并于当月26日将出租房屋内的租客清退，换锁收回房屋。针对黄先生逾期支付租金一事，韩女士当机立断来到北京冠领（上海）律师事务所寻求帮助，律所指派宋振宇律师承办此案。

　　冠领律师听完韩女士这段糟心的出租房屋经历后，快速抓住了其中的关键点。他指出，本案属于房屋租赁合同纠纷，韩女士与黄先生订立的租房合同具有法律效力，如今黄先生严重违约，可以依据合同相关法律规定进行维权。韩女士十分赞同律师的维权思路，积极配合律师工作，将相关短信、合同文本交给律师作为证据材料。据此，冠领律师做出起诉状，向法院提起诉讼，请求法院判决解除韩女士与黄先生签订的房屋租赁合同、黄先生支付房屋占有使用费用并没收押金。

　　庭审时，黄先生到庭辩称，房屋转租后，他就没再管该房屋，是由韩女士直接与实际承租人对接。他转租房屋每月只挣1500元差价，还不能涵盖他支付的装修费，不同意韩女士没收押金。

　　冠领律师指出：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。韩女士与黄先生签订的《上海市租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。黄先生自2020年11月22日后拖欠租金，至今仍未支付，其行为已经构成根本性违约，韩女士有权解除合同，并没收押金。

　　夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力。韩女士丈夫于2022年2月18日向黄先生发送短信，要求其于2022年2月20日前支付拖欠的租金，逾期将收回房屋，该意思表示即为解除合同。现在黄先生也承认其于2022年2月20日24时前未支付拖欠租金，双方合同即在那时解除。因此，黄先生应向韩女士支付2020年11月22日至2022年2月20日期间的租金。

　　另外，合同解除后，黄先生理应将房屋返还韩女士，但其一直未返还，直至2022年7月26日，由韩女士自行收回房屋，因此2022年2月21日至2022年7月26日期间的房屋占有使用费，理应由黄先生承担。至于黄先生提到的韩女士已和实际承租人对接，韩女士对此并不认可，黄先生也未提供证据予以证明，应承担举证责任不利后果。

　　法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见，判决确认韩女士与黄先生之间的房屋租赁合同于2022年2月20日解除，黄先生限期向韩女士支付拖欠租金、房屋占有使用费共计15.1万元，韩女士已收取的押金不予返还。

　　在冠领律师的帮助下，韩女士最终得偿所愿，合法权益得以成功维护！

　　撰稿人：张萌

　　审核主编：段光平