“辛辛苦苦攒钱买了房，却迟迟等不到交房，要求退房开发商还不同意。”不久前，田先生来到北京冠领(上海)律师事务所，讲述了自己的糟心事。2022年9月底，田先生在冠领律师的帮助下，终于成功追回了购房款和违约金。逾期交房两年零九个月，这场耗尽心神的纠纷终于随着胜诉判决的到来落下帷幕。

　　上海的田先生准备在山东购买一套住房用于投资。2018年10月底，田先生与山东一房地产开发公司签订了《房屋认购书》，并向房地产公司和其委托的销售公司支付了定金共计12.5万元。次月，田先生同房地产开发公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定房价款为25万元。合同约定房屋交付时间为2019年12月31日前，逾期交付房屋超过90日，田先生有权解除合同，房地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付房款，同时按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金。

　　2019年1月19日，田先生按照合同约定支付了剩余房价款12.5万元，但开发商并未按约定交付房屋。自此，田先生多次找到开发商协商，开发商承诺于2021年10月交付房屋。本以为事情得到解决，没想到开发商再次违约。无奈之下，田先生于2022年7月7日向开发商发出《解除合同通知书》，要求解除合同、退还购房款并支付违约金。开发商收到此通知书后，并没有任何表示。

　　为避免最终“钱房两空”，田先生准备委托北京冠领(上海)律师事务所维权，将开发商诉至法院。冠领姜佳云律师、舒雄超律师接办此案后，深入研判案情，详细制作了起诉方案。

　　庭审中，被告开发商辩称：田先生要求解除商品房买卖合同的理由不充分，应当继续履行合同，同时还对田先生提出的违约金计算方式提出了质疑。

　　冠领律师立足于庭审焦点重点突围，冷静指出：

　　首先，田先生与开发商签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务，田先生依约交付了全部购房款，开发商应当按照合同约定按时交付房屋，但至今已逾期交房两年零九个月，已构成严重违约。

　　田先生的购房目的无法实现，有权根据法定解除权要求解除双方之间的商品房买卖合同。

　　其次，商品房买卖合同解除后，已经履行的，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。因此，田先生有权要求开发商返还其支付的全部购房款。

　　最后，案涉商品房买卖合同约定，原告解除合同的，被告应当按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金，即违约金数额为25元。被告开发商单方违约的情况下，该合同约定的违约金标准过低，有违公平原则，且被告开发商占用原告田先生资金期间为田先生造成了利息损失，田先生要求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率/同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金并无不当。

　　经审查，法院最终采纳了冠领律师的意见，判决：

　　一、解除案涉《商品房买卖合同(预售)》;

　　二、开发商于判决生效之日起十日内返还田先生购房款25万元;三、开发商于判决生效之日起十日内支付田先生违约金。(文中人物除代理律师外均为化名)

　　撰稿人：王子琪

　　审核人：张冠彬