2017年2月28日，庞某通知徐某支付6个月的房租15000元，徐某以经济困难为由仅支付4000元，并要求延缓至2017年4月初支付剩余的11000元。因徐某未按承诺的期间支付缓交的房租11000元，庞某至某小区幢901室催交房租。庞某在催交房租时发现徐某结欠水、电费未缴，未经准许擅自更改901室的内部结构，并将涉案房屋转租给他人。庞某以前述理由要求徐某归还房屋，徐某以租赁合同未到期为由予以拒绝，庞某故采取暂停水供应的方式要求徐某归还房屋。后徐某联系自来水公司后恢复水供应。庞某于2017年5月3日以案涉房屋业主的身份联系自来水公司拆除水表，停止水供应。现案涉房屋无水供应。庞某与徐某因前述纠纷协商无果，庞某提起本次诉讼。

　　律师观点：

　　依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。一方当事人不履行合同义务，致使对方当事人无法实现合同目的的，守约方可以解除合同。

　　法院认为：本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效。原告庞某向被告徐某交付了房屋，已经履行了自己的合同义务。被告徐某也应按照合同约定向原告庞某支付房租并遵守双方在合同中的其他约定。被告徐某拖欠应付租金及水费、未经原告准许私自改变房屋结构，将原三个卧室改为五个卧室，在五个卧室中加装电表，并将阳台一角改建为淋浴间，之后未经原告同意将案涉房屋转租给他人群租使用的行为违反《房屋租赁合同》约定。被告的前述违约行为足以致使原告庞某无法实现签订租赁合同的合同目的，现原告庞某要求解除与被告徐某签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，法院予以准许。合同解除后，被告徐某继续占有案涉房屋无法律依据，原告要求被告将案涉房屋腾空并返还并无不当，法院予以支持。因合同约定租赁期间产生的水费由被告承担，原告代垫后要求被告返还水费并无不当，法院予以支持。因被告结欠租金未付，对于原告要求从欠付之日(2017年4月19日)起，按照合同约定的租金标准，计算欠付的房租或房屋占有使用费符合法律规定及合同约定，法院予以支持。本案中，被告结欠2016年1月至2017年3月期间的水费，拖欠房租，违反合同约定将房屋改建为五间并分别加装五个电表后出租给不特定的承租人。针对被告的前述诸多违约行为，原告采取停水的自力救济方式对被告的违约行为进行抗辩并及时向法院提起民事诉讼以寻求公力救济。原告的前述救济方式未超出必要限度，无须承担违约责任。对于被告而言，当原告要求其纠正违约行为时，被告亦应善意履行合同，积极纠正违约行为。基于此，法院对被告提出的拒付停水之后的房租的抗辩意见不予采纳。

　　依照相关法律规定，法院判决如下：

　　一、原告庞某与被告徐某签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除;

　　二、被告徐某于本判决生效之日起十日内将901室腾空并返还给原告庞某;三、被告徐某于本判决生效之日起十日内向原告庞某支付房租或房屋占有使用费(自2017年4月19日开始，以2500元/月为标准，计算至案涉房屋腾空并实际返还之日止)、水费1751.4元。

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　　撰稿人：刘力珮

　　审稿人：冯昱

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