北京冠领律师事务所周旭亮主任、任战敏执行主任督导，杨洋律师代理的两起上海奉贤房屋买卖合同纠纷案，经上海市奉贤区人民法院审理，分别作出《民事判决书》，确认两原告（委托人一、委托人二）与被告签订的《购房合同》均无效，被告限期退还原告一购房款56.4万元，退还原告二购房款20.4万元。

　　冯凯、冯康兄弟二人受上海奉贤某房地产项目低价宣传吸引，出资购买了八套公寓。谁知此事竟是一个惊天骗局，该项目所有房屋均系违建，根本无法交付。冯凯、冯康于是委托北京冠领（上海）律师事务所律师起诉维权。在冠领律师的帮助下，2023年5月，法院判决被告正祥公司与冯凯、冯康签订的八份《购房合同》均无效，正祥公司限期退还冯凯购房款56.4万元，退还冯康购房款20.4万元。

　　2012年7月，冯凯、冯康接到一条新房开盘的消息，因房屋售价非常低廉，两人一时心动，出售方正祥公司的工作人员还承诺该楼盘所有公寓均能办理大产证，并享受永久使用权。兄弟俩核算了一下，发现如购买公寓后对外出租，很快就能收回成本，于是决定投资，冯康购买了两套，冯凯更是购买了六套，两人随后支付了全部购房款。

　　2013年，正祥公司向公安机关报案，称有人使用伪造的合同专用章和财务专用章，冒充正祥公司，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自将正祥公司名下的两幢厂房改建成公寓并对外宣传出售。

　　冯凯、冯康正等着接收房屋，正祥公司表示他们购买的公寓均系违建，无法交付。冯凯、冯康提出正祥公司应补办建造审批手续，然后交付房屋，或者将购房款退还给他们，但正祥公司只回复说相关公寓涉及刑事案件，已经交由司法机关处理，让两人耐心等待消息。

　　这一等就到了2023年，十年过去，冯凯、冯康既未拿到房，也未收回任何款项。蒙受重大损失的兄弟二人最终决定通过法律途径维护自身的合法权益，他们来到北京冠领（上海）律师事务所寻求帮助。冠领律所经过研判接受了委托，委派杨洋律师承办此案。

　　冠领律师介入案件后，立刻针对上述公寓涉及的刑事案件展开调查，发现法院已于2014年针对该合同诈骗犯罪作出判决，认定犯罪分子行使诈骗的时间段为2013年1月至3月。

　　掌握到这一关键信息后，冠领律师分别代理冯凯、冯康，向法院提起诉讼，要求正祥公司返还全部购房款。

　　在诉讼过程中，正祥公司辩称：针对该合同诈骗犯罪，法院已对被害人进行过备案并出具了清退方案，正祥公司已经履行了退款义务；冯凯、冯康经过十年才来主张权利，已过诉讼时效。

　　对此，冠领律师反驳称：

　　首先，正祥公司并无任何证据证明冯凯、冯康收到了退还的购房款，其主张自己已经履行了退款义务没有事实依据。

　　其次，根据生效裁判文书显示，法院认定该合同诈骗犯罪发生在2013年1月至3月，而冯凯、冯康签订八份《购房合同》的时间为2012年7月，在刑事案件认定诈骗事实之前，因此两人并不属于刑事案件的受害者，正祥公司主张的清退方案中并不包含两人，冯凯、冯康通过民事诉讼主张权利并无不当。

　　最后，因冯凯、冯康购买的公寓均系违建，两人签订的所有《购房合同》均为无效合同。根据法律规定，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。冯凯、冯康请求确认八份《购房合同》无效，不应受诉讼时效的限制。而只有等法院确认《购房合同》无效后，冯凯、冯康才享有要求正祥公司退还购房款及赔偿损失的权利，因此冯凯、冯康的起诉没有超过诉讼时效。

　　法院采纳了冠领律师的意见，判决确认冯凯、冯康与正祥公司签订的八份《购房合同》均无效，正祥公司限期退还冯凯购房款56.4万元，退还冯康购房款20.4万元。

　　本案纠纷时间久远、刑民交叉，案情十分复杂，冠领律师通过犯罪发生时间这一关键线索，一举盘活了诉讼思路，直击对方观点要害，帮助冯凯、冯康维护了他们的财产权益。这种举重若轻的办案方式，正是冠领律师专业水平的体现。（文中除代理律师外，当事人均为化名）

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：段光平