上海秦芳购买的安置房五年后才能上市交易，房屋达到过户条件后又被法院查封，委托他所律师后无奈维权失败。近日，冠领律师代理的这起房屋买卖合同纠纷案成功解决，法院判决卖方以及开发商协助委托人完成房屋过户。

　　2017年11月，上海的秦芳与胡磊等三人签订《房屋买卖合同》，约定秦芳以280万元购买三人的动迁安置房。因法律规定动迁安置房五年内不允许上市交易，所以双方一直未办理房屋过户手续。签订合同后，秦芳支付了220万购房款，此后胡磊因赌博手头缺钱，先后以预付购房款之由向秦芳索要了13万，但这些款项胡磊全部向秦芳提供的是借条。

　　2021年，案涉房屋已符合上市过户条件，但因胡磊的债务问题房屋被法院查封，秦芳便委托律师提起执行异议之诉，但错误的维权方案被法院驳回。在秦芳丧失信心时，北京冠领（上海）律师事务所律师提出的方案打动了她，冠领刘稷森律师接受律所指派代理了本案。

　　接受委托后，冠领律师研究卷宗资料提炼出两个案件焦点：

　　第一，案涉房屋还登记在开发商名下，能否直接起诉要求过户房屋？

　　第二，案涉房屋处于被查封状态，能否解决房屋过户问题？

　　围绕这两个焦点，冠领律师直接将开发商列为第三人，请求将案涉房屋过户至胡磊等三人名下，然后胡磊等三人协助将房屋过户到秦芳名下；为解决查封导致无法过户问题，冠领律师提出同步申请查封该房屋，然后与申请执行人协商解除查封措施的维权方案。

　　案件办理过程中，冠领律师遇到三个难题：

　　秦芳因前期维权失败，对所有律师都不信任，时常因小事抱怨、退缩。

　　执行案件查封的债权远超过秦芳的未付房款，如何顺利协商成功解封事宜？

　　最后，秦芳一直认为后续支付的13万也是购房款，但其提供给律师的证据是借条。如何说服法官将其认定为购房款呢？

　　对于难题一，冠领律师迎难而上，多次邀请秦芳到所面对面讲解为她树立信心；

　　对于难题二，冠领律师联系债权人的律师分析对方的债权可能涉嫌套路贷，并最终和对方就解除查封达成一致意见；

　　对于难题三，冠领律师指出，虽然支付给胡磊的13万全部写的是借条，但两张共计7万的借条上备注有：“借房款、该款是购房款”，且附带的银行转账记录也写明是房款。冠领律师以此为据与法官沟通，最终确定委托人只需支付剩余53万购房款。剩余7万元，冠领律师作为民间借贷纠纷案附赠给秦芳。

　　因案涉房屋的执行查封已到期且无续封，冠领律师的代理意见合法有据，对方均未到庭参加诉讼，法院最终判决胡磊等三人限期办理案涉房屋的产权登记，第三人开发商予以协助；胡磊等三人取得产权证后三日内协助秦芳办理房屋过户手续。

　　案件的圆满结束了却了秦芳的一块心病，拿到判决书后她向冠领律师表达了感谢和认可。（除办案律师外，文中人物名称均为化名）

　　撰写人：杨佳钰

　　审核主编：董振杰