近日，北京市朝阳区法院就李立起诉要求陈林、刘瑛夫妻履行房屋买卖合同一案作出判决，北京冠领律师事务所律师代理被告刘瑛、陈林出庭应诉。经过开庭审理，原告的诉讼请求被驳回，刘瑛的合法权益得到保护。

　　刘瑛是黑龙江人，她的丈夫陈林是北京市朝阳区人。2000年底刘瑛和陈林结婚后，和婆婆及侄子一起居住在由婆婆承租的单位公房里。2004年初危房改造时，由于年龄大不能贷款，刘瑛的婆婆向单位申请变更购房人为儿子陈林。2004年5月，陈林作为乙方与甲方源生公司签订《危旧房改造就地安置合同》，约定乙方自愿购买甲方建设的案涉房屋。房子建好后，刘瑛与丈夫、婆婆和侄子搬入居住生活。

　　后来，刘瑛与陈林在朝阳区买的一套新房交房。考虑到婆婆年纪大，生活不便需要人照顾，刘瑛和丈夫将婆婆接至新房共同居住，侄子也搬回了父母家，于是原有的住房便空了出来。一家人商量后决定将房子出租，由陈林寻找租客。让刘瑛没想到的是，丈夫陈林拿回了一份《房屋买卖合同》。刘瑛打开一看，丈夫竟然把原有的共有房产出售了。刘瑛当即表示不同意卖房，要求陈林把合同解除掉。

　　2022年4月的一天，刘瑛收到了法院寄来的传票和起诉状，起诉状的内容是购房者李立起诉刘瑛和陈林，要求履行合同，把房产过户。刘瑛向北京冠领律师事务所的范煌生律师和全志凯律师求助，委托冠领律师代理自己应诉。冠领律师接受委托后，立即研究制定出庭的各种预案，做好代理刘瑛和陈林出庭应诉的准备工作。

　　在庭审中，范煌生律师和全志凯律师向法院指出：首先，本案中《房屋买卖合同》的签订主体为陈林与李立，刘瑛并非涉案合同的签订主体，且没有追认陈林的售房行为，故刘瑛和原告李立之间不存在合同关系，刘瑛不是本案的适格被告。

　　其次，本案房产并非陈林的个人财产，而是家庭共有财产。根据《物权法》第97条的规定，处分共有的不动产，除非共有人之间另有约定，否则应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。现本案中的房产共有人明确表示不同意出售案涉房产，因此陈林就转让案涉房屋而与原告李立作出的约定属于无权处分。陈林的无权处分行为虽然不影响《房屋买卖合同》的合同效力，但不能够产生物权变动的结果。因此，李立要求继续履行合同并办理房产过户的诉讼请求缺乏法律依据，法院应当不予支持。

　　最终，法院采纳了冠领律师的代理意见，判决驳回李立的全部诉讼请求。至此，冠领律师代理刘瑛维权获得圆满成功。(除办案律师外，当事人均为化名)

　　撰稿人：卢娜

　　审稿人：张冠彬