河北保定的师先生首付23万元购买商品房，却遭遇延期交房及房屋严重质量问题，为此他起诉确认合同无效，希望退房拿回购房款。在一、二审胜诉的短暂喜悦中，房产公司提起再审，法院裁定推翻了之前的两审判决，指令再审。案件形势对师先生极为不利的情况下，冠领律师临危受命，近日促成双方达成调解协议，帮师先生退房、拿回10万余元购房款。

2018年5月，河北保定的师先生与某房产公司签订《商品房购房合同》，从该公司购买了一套某小区的商品房。师先生为此支付了23万余元首付款，其余52万元准备办理银行按揭。双方约定交房日期为2019年12月，然而房屋却未如期交付。

2020年12月底，即交房延迟一年后，房产公司要求师先生办理贷款程序，收回先前的预售合同，重新签订新的贷款合同、修改楼盘项目名称、修改交房日期。与此同时，交房楼盘出现地板裂缝、电梯无法安全使用等多项质量问题。面对诸多问题和安全隐患，师先生想退房，于是便委托当地律师向法院起诉确认房屋买卖合同无效。

一、二审法院依据最高法司法解释第二条，以案件起诉前商品房未拿到预售许可证为由，判决双方购房合同无效，房产公司返还师先生首付款和利息。

然而，随着房产公司提起再审，胜诉的短暂喜悦烟消云散。房产公司提出，预售许可证是针对期房而言的管理制度，本案在起诉时房屋已从期房变为现房，不适用预售许可证的法律规定，而且房产公司通过政府印发的一些超过期限的不适用本案房屋的解遗项目文件去办理了不动产权证，以此表明该项目不需要再办理预售许可，而高院作出指令再审裁定书中采纳了上述主要意见，完全推翻了两审判决，并给出了指导意见，根据“举重以明轻”原则，既已办理不动产权证，房屋买卖合同即有效，因此，指令保定中院再审本案。

案件形势陡然逆转，师先生陷入无助境地，他几经咨询联系到北京冠领律师事务所，抱着最后一线希望委托冠领的王婧律师代理维权。

王律师详细了解案件进展后认为，本案从开始立案的角度就出现了问题，如果以解除合同起诉会比确认合同无效更为恰当，因为早期几户起诉时，房产公司还没拿到产权证，后来拿到了，原办案律师却按照固定思路以同一个理由去起诉，把当事人陷入了非常被动的局面。不过，再审开庭是当事人最后的救济途径，当事人既然选择了冠领，就选择了冠领律师的全力以赴！

王婧律师根据案情制定应对方案，从法律规则、法律原则、相关案例等等一切可入手的角度出发，寻求突破点，顶住再审、对手、疫情等重重压力，尽量挖掘房产公司在房屋买卖过程中的问题和缺陷，综合向法庭陈述了买卖合同无效、当事人具有优先解除权、对方存在造假证据的嫌疑、法益失衡原则、房屋不符合交付条件等全部六项观点。

另外，考虑到改变当前判决结果有很大难度，王律师追求务实，既坚持尊重客观实际，考虑案件解决的概率性问题，又全面为当事人考虑，满足当事人利益最大化，提出一些中肯意见，促使当事人师先生做出决策，选择最适当的解决方式，最终促成双方达成调解协议，帮师先生退房并拿回10万余元购房款，避免了入住烂尾楼、背负巨额贷款的压力！

撰稿人：曾超超 

审稿人：董振杰