《孙子兵法》说 “凡战者，以正合，以奇胜。”这里的“奇”并不是奇怪的奇，而是奇偶的奇，就是说只要是战斗，就要正奇分兵。奇兵，通俗来讲就是预备队。两军对阵时，先以正兵合战，到关键的时候，投入预备部决胜，往往就可以出奇制胜。近日，北京冠领律师事务所的张安国律师就应用“正奇分兵”的方法，在一起商品房预售合同纠纷案中取得胜利，捍卫了当事人的合法权益。

　　2021年11月，付清(本文除律师外，其他人名、公司名均为化名)受千叶公司员工李伟的邀请，到景茂小镇玩一趟。在游玩期间，李伟不断向付清推销该地的房产，并承诺可以帮忙办理贷款，即便得知付清已满69周岁，也承诺可以采用其他手段办理银行按揭贷款，托管包租等等，周到至极。付清看此地风景不错，适合养老，又有人帮忙办理贷款，还可以以租养贷，便选了一套售价96万的房屋。

　　当日，付清就与恒盛房地产开发商公司签订了《认购合同》，并交纳了15万元认购金。

　　回到家后，付清有些不放心，便打电话向多家银行咨询贷款事宜，却被银行告知，因他年满69周岁，受年龄限制已无法办理贷款。得知自己上当受骗后，付清连忙找李伟商议退房事宜时，可此时的李伟却一改前态，称付清自愿买房，也具备继续履行的条件，拒绝解除《认购合同》。

　　多次协商未果后，付清为了避免财产损失，找到了北京冠领律师事务所寻求法律帮助。

　　当此事提交到张安国律师处时，张律师根据付清的叙述情况做出判断，此案的关键在于确认付清签订的《认购合同》是否属于可撤销合同。

　　与付清充分沟通后，张律师建议他完整地搜集与对方沟通的证据，以证明对方欺诈的事实。在张律师的指导下，付清找到了李伟承诺可以按揭购房、售后托管以租养贷的微信聊天记录及电话录音、《认购合同》、15万定金的转账记录等证据材料，形成了完整的证据链。

　　有了证据，付清想试试能否协商解决此事。他听从张律师的建议，向恒盛房地产开发商公司多次发送了沟通函，还请求政府部门出面进行协商等。然而，两家公司坚持付清自愿签订《认购合同》，拒绝解除。

　　在上述措施均无法达到退房的目的后，付清最终决定委托张律师代理他将千叶公司和恒盛房地产公司诉至法庭，依法维权。

　　法庭上，张律师立足证据，首先指出付清签订《认购合同》时已满69周岁，无法办理银行按揭贷款，千叶公司作为专业的房产销售公司，应对银行按揭贷款政策与信息更为了解，在与不接受全款购房的买受人签订合同时应尽更为审慎的告知和注意义务，但在付清签订《认购合同》时，却并未提醒，显然未尽到应有的告知与注意义务。

　　而就在两被告公司以为他们还能以付清自愿购买房屋为由进行辩解时，张律师再次指出，根据《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。千叶公司采取返本销售的方法销售商品房已属于国家明令禁止的行为。两被告公司以承诺办理贷款、售后包租的欺诈手段，使付清在违背真实意愿的情况下签订了《认购合同》。根据《民法典》的相关规定，因受欺诈订立的合同，受欺诈方可要求撤销。

　　另外，张律师补充指出，付清与千叶公司之间并无直接的交易关系，但向其支付了认购金15万元，且该款项并未转付给恒盛房地产公司。因此，千叶公司和恒盛房地产公司应共同承担退还认购金的责任。

　　法院经审理，采纳了张律师的代理意见，判决撤销了付清与恒盛房地产公司的《认购合同》，并判处两被告公司在判决生效之日起七日内向付清返还认购定金15万元。

　　撰稿人：张萌

　　审核主编：张冠彬